Diagnostics, amiante, plomb, DPE, loi Carrez (95)

MESURAGE LOI CARREZ

QUEL EST SON BUT ?

Assurer l’information de l’acquéreur quant à la superficie du bien vendu.
Garantir à l’acquéreur la contenance du bien.

QUAND FAIRE LE DIAGNOSTIC ?

À l’occasion de la vente d’un bien à usage d’habitation.

VALIDITÉ :

Illimité en l’absence de travaux et de modification de la consistance du lot.

QUELS SONT LES DOCUMENTS À FOURNIR ?

Le vendeur ou son mandataire doit fournir au plus tard le jour du mesurage, le règlement de copropriété au diagnostiqueur.

QUELLES LOIS ET QUELLES DÉCRETS ?

Loi n°96.1107 du 18 décembre 1996

DIAGNOSTICS AMIANTE

Pourquoi des états amiante ?

L’amiante a été largement utilisé dans le secteur du bâtiment. L’inhalation de ses fibres peut provoquer des maladies très graves, dont certaines sont des cancers. Les repérages de ce matériau répondent donc à un problème de santé publique.

En quoi consiste l’état amiante ?

L’état doit mentionner la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de le construction contenant de l’amiante.
Il a pour objectif la bonne information de l’acquéreur.

Quels sont les bâtiments concernés en cas de vente ?

En cas de vente, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes publiques ou privées, sont concernés.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir l’état précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le constat doit également préciser la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits.
Si un dossier technique « Amiante » (DTA) existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l’état amiante. La durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est illimitée. Toutefois, si des travaux de retrait de l’amiante sont réalisés ou bien si de nouveaux matériaux ou produits contenant de l’amiante sont découverts ultérieurement, il est dans l’intérêt du vendeur de faire réaliser un nouveau constat.
Note : Indépendamment des transactions, il existe d’autres obligations relatives au repérage de l’amiante pour les propriétaires.

Quelles sont les sanctions pour le vendeur si l’état amiante n’est pas fourni lors de la transaction ?

En cas de non respect de ces obligations, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque.

Quelles sont les spécificités en cas d’immeuble soumis au statut des copropriétés ?

Le vendeur d’un appartement soumis au statut de la copropriété doit fournir un constat pour les parties privatives et la fiche récapitulative du dossier technique « Amiante » établie par la copropriété pour les parties communes (souvent disponible auprès du syndicat des copropriétaires).
Si la fiche récapitulative n’a pas été constituée et, dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires peut faire dresser cet état sur les parties communes, le copropriétaire vendeur ne pourra s’engager que sur les parties privatives.

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 et 6, art. R 271-1 à 4.

Code de la santé publique : art. L 1334-13, art. R 1334-23 et 24.

Arrêté du 21 novembre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques opérateurs de repérage et de diagnostic amiante dans les immeubles bâtis et les critères d’accréditation des organismes de certification.

DIAGNOSTIC TERMITE

Pourquoi un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ?

Les insectes xylophages et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Leur activité peut affecter la qualité d’usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.
L’état relatif à la présence de termites répond donc à un objectif de sécurité des bâtiments.

En quoi consiste l’état relatif à la présence de termites ?

Cet état vise à informer l’acquéreur de la situation de l’immeuble quant à la présence ou à l’absence de termites.
Il identifie l’immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L’état est daté et signé.

Quels sont les bâtiments concernés ?

En cas de vente, tous les immeubles bâtis et parties d’immeubles bâtis situés dans les périmètres délimités par arrêté préfectoral sont concernés.

Consulter la carte des " départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites au 31 décembre 2010 ".

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir l'état relatif à la présence de termites, dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.
En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, il ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
La durée de validité de l’état relatif à la présence de termites est de 6 mois.

Quelles sont les conséquences de l’état relatif à la présence de termites ?

Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant, ou à défaut le propriétaire, doit en faire la déclaration en mairie dans un délai d’un mois. Pour les parties communes d’un immeuble, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

Le maire peut enjoindre au propriétaire de procéder à des travaux d’éradication nécessaires. En cas de carence du propriétaire, il peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire à ces travaux.

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 133-1 à 6,art. L 271-4 à 6, art. 133-1 à 8, art. R 271-1 à 5.

Arrêté du 30 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites.

Circulaire du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites.

Installations intérieures de gaz

Pourquoi un état de l’installation intérieure de gaz ?

Les accidents dûs aux installations intérieures de gaz, tout en restant peu nombreux, sont responsables d’un nombre important de victimes. La vétusté des installations, l’absence d’entretien des appareils et certains comportements imprudents sont des facteurs de risque : 98 % des accidents, fuites et explosions sont recensés dans les installations intérieures.

Les intoxications oxycarbonées et les explosions font un grand nombre de victimes qui décèdent ou gardent des séquelles et handicaps à long terme.
L’état relatif à l’installation intérieure de gaz « naturel » répond à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

En quoi consiste l’état de l’installation intérieure de gaz ?

Il permet d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.
Pour cela, il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, leurs accessoires et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.

Quels sont les bâtiments concernés ?

En cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.
L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir, dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, l’état de l’installation intérieure de « gaz » naturel.
La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » est de 3 ans.

Quelles sont les spécificités en cas de modification de l’installation de gaz « naturel » ?

Lorsqu’une installation intérieure de gaz a été modifiée ou complétée, un certificat de conformité peut tenir lieu d’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » à condition qu’il ait été délivré par QUALIGAZ ou tout organisme agréé par le ministre chargé de l’industrie.

Quelles sont les sanctions pour le vendeur si l’état l’installation de gaz « naturel » n’est pas fourni lors de la transaction ?

En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 134-6,art. L 271-4 à 6, art. R 134-6 à 9, art. R 271-1 à 5.

Décret n°62-608 du 23 mai 1962 fixant les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible.

Arrêté du 6 avril 2007 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état de l’installation intérieure de gaz et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Arrêté du 29 octobre 2007 portant reconnaissance de la norme XP P45-500 en application des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz.

Installations intérieures d’Électricité

Pourquoi un état de l’installation intérieure d’électricité ?

Une installation électrique défaillante représente un risque important d’électrocution (4 000 électrocutions graves avec une centaine de morts par an), et cause de nombreux départs de feu (sur 250 000 incendies, 80 000 sont d’origine électrique).
L’état relatif à l’installation intérieure d’électricité répond donc à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

En quoi consiste l’état de l’installation intérieure d’électricité ?

Il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.
L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Quels sont les bâtiments concernés ?

En cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.
L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Il concerne l’installation située en aval de l’appareil général de commande et de protection propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, l’état de l’installation intérieure d’électricité.
La durée de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité est de 3 ans.

Quelle est la valeur d’une attestation de conformité ?

Lorsqu’une installation intérieure d’électricité a fait l’objet d’une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’écologie, cette attestation ou, à défaut, la déclaration du CONSUEL ou de tout organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation, tient lieu d’état de l’installation électrique intérieure.

Quelles sont les sanctions pour le vendeur si l’état de l’installation intérieure d’électricité n’est pas fourni lors de la transaction ?

En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 134-7,art. L 271-4 à 6, art. R 134-10 à 13, art. R 271-1 à 5

Décret n°2001-222 du 6 mars 2001 modifiant le décret n°72-1120 relatif au contrôle et à l’attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur.

Arrêté du 8 juillet 2008 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état de l’installation intérieure d’électricité et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Plomb

Pourquoi un diagnostic plomb ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) répond à un problème de santé publique et vise à protéger les enfants et les femmes enceintes, populations particulièrement exposées au risque d’intoxication par le plomb, également appelé saturnisme.

En quoi consiste le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ?

Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé des facteurs de dégradations du bâti.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.
Une notice d’information est annexée à ce constat. Elle rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Quels sont les bâtiments concernés ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les bâtiments à usage d’habitation, construits avant le 1er janvier 1949.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Lorsque la transaction, location ou vente, concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne porte que sur les parties privatives du dit immeuble affectées au logement.

Les parties communes des immeubles d’habitation devaient quant à elles avoir fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

À défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb.

À la date de la promesse et de l’acte authentique de vente, le constat doit avoir été établi depuis moins d’un an dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²).

Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²), il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Quelles sont les obligations en cas de location ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique annexé à tout nouveau contrat de location.

À défaut de CREP dans le contrat de location, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.
À la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²).

Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial pourra être joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau.
Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire).

Quelles sont les conséquences du constat ?

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²), le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.

En cas de mutation, cette obligation est transférée au nouveau propriétaire. Pour les parties communes, il appartient à la copropriété de réaliser les travaux.

Le constat est immédiatement transmis au préfet par le diagnostiqueur s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti (par exemple, plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité).

Qu’est-ce que le DRIPP ?

Le DRIPP est le diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures. Il est réalisé en application d’une mesure préfectorale d’urgence en cas de dépistage d’un cas de saturnisme sur une personne mineure ou lorsqu’un risque d’exposition au plomb pour un mineur est suspecté.

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 et 5, art. R 271-1 à 5.
Code de la santé publique : art. L 1334-5 à 12, art. R 1334-10 à 12.

Décret 2006-474 du 25 avril 2006 relatif à la lutte contre le saturnisme.
Arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP.
Arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb.
Arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures.
Arrêté du 21 novembre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques opérateurs des constats de risque d’exposition au plomb ou agréées pour réaliser des diagnostics de plomb dans les immeubles d’habitation et les critères d’accréditation des organismes de certification.
Arrêté du 12 mai 2009 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb réalisés en application de l’article L.1334-2 du code de la santé publique.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Pourquoi un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments, qui représente plus de 40 % de la consommation nationale, et de limiter les émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment étant responsable de près de 25 % des émissions françaises.

En quoi consiste le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre, que l’on peut visualiser sur l’étiquette énergie et l’étiquette climat.
Le DPE décrit le bâtiment ou le logement et ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base des factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement (avec une méthode de calcul).

Quels sont les bâtiments concernés ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être établi à l’occasion de la vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, quel que soit son usage (résidentiel ou non).
Il doit également être établi à l’occasion de la mise en location d’un logement ou d’un bâtiment à usage principal d’habitation.

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne s’applique actuellement qu’en France métropolitaine.
Le diagnostic de performance énergétique doit aussi être affiché dans les bâtiments publics d’une surface supérieure à 1 000 m² et recevant du public.
La production d’un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute construction neuve ou extension de bâtiment.

Il est possible de faire effectuer un diagnostic de performance énergétique en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire. Ainsi, le propriétaire pourra profiter des recommandations de travaux formulées par le diagnostiqueur. Lorsque son établissement n’est pas obligatoire, le diagnostic de performance énergétique est éligible au crédit d’impôt développement durable.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir le diagnostic de performance énergétique dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

Il est établi aux frais du vendeur et doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bien.
Dans le cas d’une vente d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le diagnostic de performance énergétique ne concerne que les parties privatives du lot.

La durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Le diagnostic de performance énergétique est fourni au locataire par le propriétaire (qu’il s’agisse d’un propriétaire privé, personne physique ou morale, ou d’un propriétaire public). Il est établi aux frais du propriétaire et doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il est également tenu à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande.

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s’applique à la location d’un logement loué vide ou meublé, à la location saisonnière, à la location d’un logement de fonction ou consentie à un travailleur saisonnier.

Elle ne s’applique pas en cas de reconduction tacite du bail, de cession de bail, d’échange de logements, de sous-location et de logements-foyers.

Quelles sont les conséquences du diagnostic ?

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur ou du propriétaire bailleur.

Il a pour but d’inciter le propriétaire à améliorer la performance énergétique du bâtiment, mais il n’entraîne pas l’obligation de faire des travaux.
Par ailleurs, la consommation estimée par le diagnostiqueur n’est pas une garantie contractuelle.
Pour plus d’informations sur le diagnostic de performance énergétique...

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 134-1 à 5, art. L 271-4 à 6, art. R 134-1 à R 134-5-4, art. R 271-1 à 5.
Code général des impôts : article 200 quater et article 18 bis .

Pour plus de références législatives et réglementaires...

CERTIFICAT Loi Scellier

Pour les logements anciens acquis à partir du 1er janvier 2011 destinés à la location, le dispositif Scellier permet une réduction d’impôt sur 9 ans, de 13 % (9 % à partir de 2012) de l’investissement correspondant à l’ensemble de l'acquisition, travaux, diagnostic Scellier.

  • Plafonds mensuels de loyer suivant les zones, proche du marché

Zone A

Zone B1

Zone B2

21,70 €/m²

13 €/m²

10,60 €/m²

  • Pas de conditions de ressources du locataire

Le dispositif Scellier est particulièrement intéressant pour des immeubles bien situés, où la demande locative est moyenne ou forte, avec des plafonds de loyer convenables et ayant peu de contraintes sur les locataires. Il n’est pas obligatoire qu’il y ait beaucoup de travaux à effectuer. Le bien doit néanmoins présenter une amélioration entre l’acquisition et la mise en location, attestée par diagnostics. La réduction d’impôt peut se cumuler avec d’autres aides (subventions à la réhabilitation, éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt...).

Il existe aussi un dispositif Scellier « intermédiaire » permettant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 23 % et une déduction spécifique de 30 % sur les loyers, mais avec des plafonds de loyer plus faibles et des conditions de ressource pour les locataires.

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